父母把房子送給你，千萬(wàn)別要！

大家都在討論房子，降房?jī)r(jià)、0首付、再降息。

房子，中國(guó)人都愛(ài)買(mǎi)。

安居樂(lè)業(yè)，第一步是要先買(mǎi)個(gè)房子，安定下來(lái)。

我國(guó)的城鎮(zhèn)居民，70%都有自己的房子，有些家庭還不止一套。

（數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，澤平宏觀） 

前幾天聽(tīng)說(shuō)一個(gè)故事，一個(gè)重慶姑娘，爺奶過(guò)逝留下2套房，父母手上2套房，姑娘自己買(mǎi)了1套房。

30幾歲，未來(lái)手上可能有5套房子的產(chǎn)權(quán)，簡(jiǎn)直人生贏家。

但是問(wèn)題來(lái)了：作為子女，真的能輕松拿到長(zhǎng)輩的房產(chǎn)？

勸大家一句，父母給的房子，千萬(wàn)別急著要，搞不好多掏十幾萬(wàn)冤枉錢(qián)。

過(guò)戶(hù)方式?jīng)]選對(duì)，多花十幾萬(wàn)

現(xiàn)在父母過(guò)戶(hù)房產(chǎn)給孩子，主要有3種方式：繼承、贈(zèng)與和買(mǎi)賣(mài)。

每種方式，都不能白給，得交一些錢(qián)。

沒(méi)錯(cuò)，即使房子是父母自愿送的，子女也要給錢(qián)。

3種過(guò)戶(hù)方式的主要費(fèi)用，給大家整理到表里了。

*不同地方的稅率會(huì)有所不同，具體要根據(jù)當(dāng)?shù)氐臉?biāo)準(zhǔn)來(lái)進(jìn)行計(jì)算。

舉個(gè)栗子??

假設(shè)A有一套95㎡、價(jià)值300萬(wàn)元的普通住宅，滿(mǎn)五唯一，要把房子過(guò)戶(hù)給兒子B。這套房是B的首套房。

（*滿(mǎn)五唯一：該省份內(nèi)，登記在房屋權(quán)屬登記系統(tǒng)里的只有這1套房子，且這套房子產(chǎn)權(quán)證已經(jīng)滿(mǎn)5年）

那么，過(guò)戶(hù)需要的費(fèi)用：

*繼承的公證費(fèi)，按普遍的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)2%來(lái)計(jì)算；贈(zèng)與的按0.5%計(jì)算。

這樣看下來(lái)，繼承需要繳納的費(fèi)用最少。

但補(bǔ)充一個(gè)冷知識(shí)，繼承或受贈(zèng)的方式獲得的房產(chǎn)，雖然一開(kāi)始不用交個(gè)稅。

但后續(xù)子女想要賣(mài)掉，這個(gè)房子如果不是滿(mǎn)五唯一，是要再交個(gè)稅的。

個(gè)稅費(fèi)用=(計(jì)稅價(jià)格-原值-契稅-相關(guān)稅費(fèi)-合理費(fèi)用)×20%

就是父母買(mǎi)時(shí)價(jià)格和子女賣(mài)時(shí)價(jià)格的差額，再減去一些費(fèi)用，剩余的值×20%。

這就是一筆不小的錢(qián)了，

過(guò)去10年里，很多地方的房產(chǎn)，不說(shuō)10倍，翻個(gè)1倍總是有的。

100萬(wàn)買(mǎi)入，賣(mài)的時(shí)候值200萬(wàn)，個(gè)稅就要交個(gè)10+萬(wàn)，肉疼……

綜合來(lái)看，多數(shù)時(shí)候的過(guò)戶(hù)成本，贈(zèng)與＞繼承＞買(mǎi)賣(mài)

很多人以為成本最少的贈(zèng)與，其實(shí)需要花的錢(qián)最多。

爸媽的房子，未必都是你的

繼承房產(chǎn)，不僅是錢(qián)的事，更重要的是產(chǎn)權(quán)問(wèn)題。

不少獨(dú)生子女覺(jué)得，爸媽的房子不留給自己，還能給別人嗎？

還真不一定。

說(shuō)個(gè)真實(shí)的事。

小郭是獨(dú)生子，父母在09年的時(shí)候，50多萬(wàn)買(mǎi)了一套房子，房產(chǎn)證上寫(xiě)父母的名字。

13年的時(shí)候，父親過(guò)世；17年，母親也去世了。

小郭就想把房子過(guò)戶(hù)到自己名下。

結(jié)果姑姑卻找上門(mén)來(lái)，說(shuō)這個(gè)房子也要分她一份。

原來(lái)，父親去世的時(shí)候，奶奶還在世。

在小郭的父母沒(méi)有立遺囑的情況下，房子作為父親的遺產(chǎn)，奶奶也有部分份額。

奶奶去世之后，她名下的份額，就均分給了她的3個(gè)孩子（大伯、姑姑、爸爸），姑姑能分到1/18。

除非大伯和姑姑，自愿放棄繼承。否則小郭沒(méi)辦法繼承這套房子的全部份額。

自己爸媽掙錢(qián)不容易，半輩子積蓄辛苦買(mǎi)的房子，最后還要分出去一部分，擱誰(shuí)心里都會(huì)堵得慌。

所以，父母替子女提前規(guī)劃好財(cái)產(chǎn)的繼承方式，很有必要。

怎么能繼承爸媽的全部房產(chǎn)？

開(kāi)頭說(shuō)的3種過(guò)戶(hù)方式，一般都能拿到父母房產(chǎn)的全部份額：

1、父母在生前，通過(guò)贈(zèng)與/買(mǎi)賣(mài)的方式，把房產(chǎn)轉(zhuǎn)移給子女。

2、父母訂立遺囑，指定子女繼承自己將來(lái)去世后所遺留的全部房產(chǎn)。

只要在贈(zèng)與/立遺囑的時(shí)候，明確了房產(chǎn)的歸屬人。

或者在子女婚前完成房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)。

即使子女離婚，這個(gè)房子一般還是屬于個(gè)人財(cái)產(chǎn)，不會(huì)被分割。

看起來(lái)很完美，實(shí)際上還有1個(gè)潛在風(fēng)險(xiǎn)。

因?yàn)橐陨?種方式，無(wú)論哪種，父母或早或晚都會(huì)失去了對(duì)房產(chǎn)的控制權(quán)。

7月份的時(shí)候，有這么一條熱搜：

高某年約40歲未婚，去年因病去世，生前他立下遺囑：

將名下價(jià)值400萬(wàn)元的房產(chǎn)、100萬(wàn)元的存款及一輛奔馳汽車(chē)，全部贈(zèng)與交往一年的女友王某。

女友逼著高某年邁的父母要產(chǎn)權(quán)，還把高某父母告上了法庭。

想想高某的父母，有多心寒。

房產(chǎn)是他們掏空了半輩子積蓄買(mǎi)的，兒子是花半輩子養(yǎng)大的，轉(zhuǎn)身都給別人做了“嫁衣”。

雖然最后房產(chǎn)保住了，但奔馳汽車(chē)和存款歸王某，高某父母還要向王某支付補(bǔ)償金60萬(wàn)元。

所以，提醒一點(diǎn)，有些子女是會(huì)“敗家”的。

很多有錢(qián)人做資產(chǎn)傳承，除了上面說(shuō)到的3種方式，也會(huì)借助2種保險(xiǎn)，來(lái)給自己的財(cái)富傳承“打補(bǔ)丁”。

部分房產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金，給子女做儲(chǔ)蓄保單。

自己做投保人，指定子女做受益人，什么時(shí)候開(kāi)始領(lǐng)，領(lǐng)多少錢(qián)也約定好。

即使自己不在了，或者事業(yè)中途出了什么變故，孩子的教育、養(yǎng)老問(wèn)題，也有兜底。

父母生前，牢牢把控好資金，中間就算有變化，也可以及時(shí)更改。

父母給自己買(mǎi)增額終身壽險(xiǎn)，指定子女為受益人。

被保人身故后（父母），子女能拿到高額的現(xiàn)金賠償。

這也是資產(chǎn)傳承的一種好方法。

綜上來(lái)看，用這兩種保險(xiǎn)，來(lái)處理一部分傳承問(wèn)題。

一方面，子女不用再額外交什么費(fèi)用。

另一方面，所有權(quán)清晰，不用擔(dān)心和其他人分割。

省心省事，不需要立遺囑、不需要做公證，只要做好受益人指定就好。

而且，保單算是隱形財(cái)富，不像房產(chǎn)那么顯眼，不容易被人盯上。

除了家族信托之外，也就保險(xiǎn)能做到了，也難怪有錢(qián)人愛(ài)買(mǎi)。

（來(lái)源：《平安銀行私人銀行家族傳承數(shù)據(jù)報(bào)告》）

給大家總結(jié)一下，今天聊了幾個(gè)房產(chǎn)/資產(chǎn)傳承的重點(diǎn)：

1、房產(chǎn)過(guò)戶(hù)，以買(mǎi)賣(mài)的方式，一般費(fèi)用最低

2、父母最好在生前，就立好遺囑，明確房產(chǎn)的繼承人，避免繼承過(guò)程中的糾紛

3、除了房產(chǎn)之外，年金險(xiǎn)和終身壽險(xiǎn)做資產(chǎn)傳承有獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)

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